Ditulis oleh Aurora Mutiara Santoso
SEO & Content Specialist
Bagi Propers yang sedang membeli rumah, tanah, atau properti lainnya, istilah NPOPTKP mungkin pernah ditemukan saat mencari tahu tentang BPHTB. NPOPTKP merupakan salah satu komponen penting dalam menentukan besaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang perlu dibayarkan.
Memahami NPOPTKP penting agar Propers dapat mengetahui bagaimana dasar perhitungan BPHTB ditentukan dan memperkirakan biaya yang perlu disiapkan saat memperoleh hak atas tanah atau bangunan.
Lantas, apa itu NPOPTKP, bagaimana fungsinya dalam BPHTB, dan bagaimana cara menghitungnya? Simak penjelasan berikut.
Platform Jual Beli Properti di Jakarta, Tangerang, Cibubur, Batam, Bogor: eCatalog Sinarmas
Apa Itu NPOPTKP?
NPOPTKP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak, yaitu sejumlah nilai tertentu yang menjadi pengurang dalam perhitungan BPHTB.
Sederhananya, tidak seluruh nilai perolehan objek pajak langsung menjadi dasar pengenaan BPHTB. Nilai perolehan tersebut terlebih dahulu dikurangi dengan NPOPTKP yang berlaku.
NPOPTKP merupakan salah satu komponen dalam rumus perhitungan BPHTB. Besaran NPOPTKP dapat berbeda berdasarkan ketentuan yang berlaku di daerah tempat tanah atau bangunan berada.
Karena itu, Propers yang sedang melakukan transaksi properti sebaiknya mengetahui ketentuan NPOPTKP di wilayah terkait sebelum menghitung BPHTB.
Cari properti di BSD dengan harga terbaik? Cek disini!
Apa Fungsi NPOPTKP dalam BPHTB?
NPOPTKP berfungsi sebagai nilai pengurang dalam menentukan Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP).
Dengan adanya NPOPTKP, perhitungan BPHTB tidak langsung dikenakan terhadap seluruh nilai perolehan objek pajak. Setelah NPOPTKP dikurangkan, barulah nilai yang tersisa menjadi dasar untuk menghitung BPHTB.
Secara sederhana, urutannya adalah:
NPOP – NPOPTKP = NPOPKP
Kemudian:
NPOPKP × tarif BPHTB = BPHTB terutang
Tarif BPHTB secara umum ditetapkan paling tinggi sebesar 5%, dengan ketentuan lebih lanjut mengikuti peraturan daerah yang berlaku.
Baca Juga: Siapa yang Menanggung BPHTB? Ini Ketentuan Pembeli dan Penjual
Apa Perbedaan NPOP, NPOPTKP, dan NPOPKP?
Ketiga istilah ini sering muncul bersamaan dalam pembahasan BPHTB. Agar tidak tertukar, Propers perlu memahami fungsi masing-masing.
NPOP
NPOP atau Nilai Perolehan Objek Pajak merupakan nilai perolehan objek pajak yang menjadi dasar dalam menentukan BPHTB.
Dalam transaksi jual beli, NPOP pada dasarnya mengacu pada harga transaksi. Namun, terdapat ketentuan mengenai penggunaan nilai lain apabila harga transaksi tidak diketahui atau lebih rendah daripada nilai tertentu yang ditetapkan sesuai ketentuan perpajakan.
NPOPTKP
NPOPTKP atau Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak merupakan nilai tertentu yang tidak dikenakan BPHTB dan digunakan sebagai pengurang NPOP.
Besaran NPOPTKP tidak selalu sama di setiap daerah karena penetapannya mengikuti ketentuan pemerintah daerah.
NPOPKP
NPOPKP atau Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak merupakan nilai yang menjadi dasar pengenaan BPHTB setelah NPOPTKP dikurangkan dari NPOP.
Rumus sederhananya:
NPOPKP = NPOP – NPOPTKP
Jadi, NPOPTKP berperan untuk mengurangi nilai yang menjadi dasar pengenaan BPHTB.
Bagaimana Cara Menghitung NPOPTKP dalam BPHTB?
Pada dasarnya, Propers tidak menghitung NPOPTKP berdasarkan persentase tertentu dari harga properti. Besarannya ditentukan berdasarkan ketentuan yang berlaku di daerah tempat objek pajak berada.
Setelah mengetahui NPOPTKP yang berlaku, perhitungan BPHTB dapat dilakukan dengan tahapan berikut.
1. Tentukan NPOP
Pertama, tentukan Nilai Perolehan Objek Pajak atau NPOP.
Untuk transaksi jual beli, NPOP pada umumnya didasarkan pada harga transaksi dengan memperhatikan ketentuan perpajakan yang berlaku.
2. Kurangi NPOP dengan NPOPTKP
Setelah mengetahui NPOP, kurangi nilai tersebut dengan NPOPTKP yang berlaku.
NPOPKP = NPOP – NPOPTKP
Hasil pengurangan inilah yang menjadi dasar untuk menghitung BPHTB.
3. Kalikan NPOPKP dengan tarif BPHTB
Setelah memperoleh NPOPKP, kalikan dengan tarif BPHTB sesuai ketentuan daerah.
BPHTB = NPOPKP × tarif BPHTB
Dengan demikian, Propers dapat memperoleh perkiraan besaran BPHTB yang perlu dibayarkan.
Baca Juga: Berapa Pajak Jual Beli Tanah? Ini Jenis dan Cara Hitungnya
Contoh Perhitungan NPOPTKP dan BPHTB
Agar lebih mudah dipahami, berikut contoh sederhananya.
Misalnya Propers membeli sebuah rumah dengan nilai perolehan sebesar Rp1 miliar. Sebagai ilustrasi, misalkan NPOPTKP yang berlaku adalah Rp80 juta dan tarif BPHTB yang digunakan adalah 5%.
Maka:
NPOP = Rp1.000.000.000
NPOPTKP = Rp80.000.000
Sehingga:
NPOPKP = Rp1.000.000.000 – Rp80.000.000
NPOPKP = Rp920.000.000
Kemudian, BPHTB yang terutang:
Rp920.000.000 × 5% = Rp46.000.000
Jadi, berdasarkan ilustrasi tersebut, BPHTB yang perlu dibayarkan adalah Rp46 juta.
Perlu diperhatikan bahwa contoh tersebut hanya ilustrasi. Besaran NPOPTKP dan ketentuan BPHTB yang sebenarnya dapat berbeda sesuai wilayah dan peraturan daerah yang berlaku.
Apakah Besaran NPOPTKP Sama di Setiap Daerah?
Tidak selalu. Besaran NPOPTKP dapat ditetapkan berdasarkan peraturan daerah masing-masing.
Karena itu, Propers tidak sebaiknya menggunakan satu angka NPOPTKP untuk seluruh wilayah Indonesia. Saat akan melakukan transaksi properti, pastikan terlebih dahulu ketentuan yang berlaku di daerah tempat objek pajak berada.
Hal ini penting karena perubahan peraturan daerah juga dapat memengaruhi besaran BPHTB yang harus dibayarkan.
Kapan NPOPTKP Digunakan?
NPOPTKP digunakan dalam perhitungan BPHTB ketika seseorang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan yang menjadi objek BPHTB.
Perolehan hak tersebut dapat terjadi melalui berbagai jenis transaksi atau peristiwa hukum, seperti jual beli dan bentuk perolehan hak lainnya yang termasuk dalam objek BPHTB sesuai ketentuan yang berlaku.
Oleh karena itu, Propers yang akan membeli properti sebaiknya tidak hanya memperhatikan harga rumah atau tanah, tetapi juga memahami komponen pajak dan biaya yang muncul dalam proses perolehan hak.
Apa yang Perlu Diperhatikan Sebelum Menghitung BPHTB?
Sebelum menghitung BPHTB, ada beberapa hal yang perlu diperhatikan Propers.
Pastikan Nilai Perolehan Properti
Pastikan nilai yang digunakan sebagai NPOP sudah sesuai dengan ketentuan perpajakan yang berlaku. Dalam transaksi jual beli, jangan langsung mengasumsikan bahwa harga transaksi selalu menjadi satu-satunya nilai yang digunakan dalam perhitungan.
Cek NPOPTKP di Daerah Terkait
Besaran NPOPTKP dapat berbeda berdasarkan wilayah. Karena itu, cek ketentuan pemerintah daerah tempat properti berada sebelum melakukan perhitungan.
Perhatikan Tarif BPHTB
Tarif BPHTB juga perlu diperhatikan karena peraturan daerah menjadi dasar dalam pelaksanaannya. Secara umum, tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5%.
Jangan Lupa Biaya Transaksi Lain
BPHTB bukan satu-satunya biaya yang mungkin muncul ketika Propers membeli properti. Terdapat berbagai biaya dan kewajiban lain yang dapat berkaitan dengan proses jual beli dan pengalihan hak atas tanah dan bangunan.
Dengan mengetahui komponen biaya sejak awal, Propers dapat menyiapkan anggaran pembelian properti dengan lebih matang.
Baca Juga: Cara Cek Sertifikat Tanah Online dan Keasliannya 2026
Kesimpulan
NPOPTKP atau Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak merupakan salah satu komponen penting dalam perhitungan BPHTB. NPOPTKP berfungsi sebagai pengurang NPOP sebelum menentukan nilai yang menjadi dasar pengenaan BPHTB atau NPOPKP.
Secara sederhana, perhitungannya dapat dilakukan dengan rumus:
NPOPKP = NPOP – NPOPTKP
Kemudian:
BPHTB = NPOPKP × tarif BPHTB
Besaran NPOPTKP dapat berbeda berdasarkan ketentuan daerah masing-masing. Karena itu, Propers yang sedang mempersiapkan pembelian rumah atau tanah perlu memastikan ketentuan yang berlaku di wilayah properti yang akan dibeli.
Dengan memahami NPOP, NPOPTKP, dan NPOPKP, Propers bisa lebih mudah memperkirakan kewajiban BPHTB dan menyiapkan biaya transaksi properti sejak awal.
Bagi Propers yang tertarik dengan artikel Tips Properti lainnya, kunjungi artikel eCatalog Sinarmas Land
Promotion
