Ditulis oleh Esther Aiko Kristina
SEO & Content Specialist
Membeli rumah tidak selalu hanya tentang menyediakan tempat tinggal. Bagi sebagian orang, properti juga menjadi aset investasi yang diharapkan mengalami kenaikan nilai seiring berjalannya waktu. Tidak sedikit calon pembeli yang mempertimbangkan satu hal sebelum membeli rumah: apakah properti tersebut nantinya bisa dijual kembali dengan harga lebih tinggi?
Keuntungan dari kenaikan harga jual properti dibandingkan harga belinya dikenal sebagai capital gain. Konsep ini cukup penting dipahami, terutama bagi Anda yang berencana membeli rumah sebagai investasi jangka panjang.
Namun, apakah harga rumah selalu naik setiap tahun? Bagaimana cara menghitung keuntungan dari penjualan rumah? Dan faktor apa saja yang membuat nilai sebuah properti berpotensi meningkat?
Sebelum memutuskan membeli rumah untuk investasi, mari pahami lebih jauh tentang capital gain properti berikut ini.
Platform Jual Beli Properti di Jakarta, Tangerang, Cibubur, Batam, Bogor: eCatalog Sinarmas
Apa Itu Capital Gain Properti?
Capital gain properti adalah keuntungan yang diperoleh ketika seseorang menjual rumah, apartemen, atau tanah dengan harga lebih tinggi dibandingkan harga saat membelinya.
Sederhananya, capital gain merupakan selisih positif antara harga jual dan harga beli properti.
Sebagai contoh, Anda membeli sebuah rumah dengan harga Rp 800 juta. Setelah beberapa tahun, nilai rumah tersebut meningkat dan berhasil dijual seharga Rp 1 miliar. Artinya, terdapat selisih harga sebesar Rp 200 juta atau 25% dari harga pembelian awal.
Selisih tersebut merupakan capital gain kotor sebelum memperhitungkan pajak dan biaya lain yang berkaitan dengan transaksi.
Capital gain biasanya menjadi salah satu pertimbangan dalam investasi properti karena nilai rumah dapat dipengaruhi oleh perkembangan kawasan, pembangunan infrastruktur, peningkatan fasilitas, hingga perubahan permintaan pasar.
Baca Juga: KPR Joint Income: Syarat, Keuntungan, dan Cara Menghitungnya
Perbedaan Capital Gain dan Rental Yield
Dalam investasi properti, capital gain bukan satu-satunya sumber keuntungan. Ada juga istilah rental yield yang perlu diketahui.
Keduanya memiliki cara menghasilkan keuntungan yang berbeda.
|
Aspek
|
Capital Gain
|
Rental Yield
|
|
Sumber keuntungan
|
Kenaikan harga jual properti
|
Pendapatan dari menyewakan properti
|
|
Cara memperoleh
|
Menjual properti dengan harga lebih tinggi
|
Menyewakan properti kepada penyewa
|
|
Periode keuntungan
|
Umumnya direalisasikan saat properti dijual
|
Dapat diperoleh secara berkala
|
|
Contoh
|
Membeli rumah Rp800 juta dan menjualnya Rp1 miliar
|
Menyewakan rumah Rp60 juta per tahun
|
Dengan demikian, seseorang bisa memperoleh capital gain ketika menjual properti dengan harga lebih tinggi. Sementara itu, rental yield memberikan potensi pendapatan selama properti tersebut disewakan.
Keduanya juga dapat diperoleh dari satu properti yang sama. Misalnya, rumah disewakan selama beberapa tahun sebelum akhirnya dijual dengan harga yang lebih tinggi.
Cari rumah di BSD dengan harga terbaik? Cek disini!
Bagaimana Kondisi Pasar Properti Memengaruhi Capital Gain?
Potensi capital gain tidak terlepas dari kondisi pasar properti. Kenaikan harga rumah dapat terjadi karena berbagai faktor, tetapi besarannya tidak selalu sama di setiap wilayah maupun segmen hunian.
Berdasarkan Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia, Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pasar primer pada kuartal II 2026 tumbuh sebesar 0,69% secara tahunan (year-on-year). Angka tersebut sedikit lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan pada kuartal I 2026 sebesar 0,62%.
Dari sisi penjualan, pasar properti residensial primer juga menunjukkan perbaikan. Penjualan secara keseluruhan masih mengalami kontraksi sebesar 2,36% secara tahunan pada kuartal II 2026, tetapi lebih baik dibandingkan kontraksi 25,67% pada kuartal sebelumnya.
Data tersebut menunjukkan bahwa harga properti residensial masih mengalami pertumbuhan, meskipun relatif terbatas. Kondisi ini sekaligus mengingatkan calon investor bahwa kenaikan harga rumah tidak selalu berlangsung cepat atau merata di seluruh kawasan.
Perlu dipahami bahwa IHPR merupakan indeks agregat pasar primer, bukan patokan kenaikan harga untuk setiap rumah. Harga sebuah properti tetap dipengaruhi oleh lokasi, spesifikasi bangunan, kondisi kawasan, dan permintaan pasar.
Baca Juga: KPR Tenor Panjang vs Pendek, Mana Lebih Untung? Ini Pertimbangannya
Cara Menghitung Capital Gain Properti
Untuk mengetahui potensi keuntungan dari investasi rumah, Anda perlu membandingkan harga pembelian dengan harga penjualan properti.
Rumus sederhana capital gain adalah:
Capital Gain = Harga Jual Properti − Harga Beli Properti
Sementara itu, persentase capital gain dapat dihitung menggunakan rumus:
Persentase Capital Gain = (Capital Gain ÷ Harga Beli) × 100%
Agar lebih mudah dipahami, perhatikan contoh simulasi berikut.
Contoh Simulasi Capital Gain Rumah
Misalnya, Anda membeli sebuah rumah dengan harga Rp800 juta. Setelah lima tahun, perkembangan kawasan dan meningkatnya permintaan membuat rumah tersebut memiliki nilai jual sebesar Rp1 miliar.
Berikut perhitungannya:
|
Keterangan
|
Nominal
|
|
Harga beli rumah
|
Rp 800.000.000
|
|
Harga jual rumah
|
Rp 1.000.000.000
|
|
Capital gain kotor
|
Rp 200.000.000
|
|
Persentase capital gain
|
25%
|
Berdasarkan simulasi tersebut, rumah mengalami kenaikan nilai sebesar Rp200 juta atau 25% dari harga pembelian awal.
Namun, angka tersebut merupakan keuntungan kotor. Untuk mengetahui keuntungan yang lebih realistis, Anda juga perlu memperhitungkan biaya transaksi dan pengeluaran selama memiliki properti.
Menghitung Keuntungan Bersih dari Penjualan Rumah
Dalam transaksi jual beli properti, terdapat beberapa komponen biaya yang dapat memengaruhi keuntungan akhir.
Salah satunya adalah Pajak Penghasilan (PPh) final atas pengalihan hak tanah dan/atau bangunan. Berdasarkan PP Nomor 34 Tahun 2016, tarif umumnya sebesar 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan untuk transaksi properti yang tidak termasuk kategori khusus.
Sebagai ilustrasi, apabila rumah dijual seharga Rp1 miliar, estimasi PPh final penjual dengan tarif umum 2,5% adalah Rp25 juta.
|
Keterangan
|
Nominal
|
|
Harga jual rumah
|
Rp 1.000.000.000
|
|
Harga beli rumah
|
Rp 800.000.000
|
|
Capital gain kotor
|
Rp 200.000.000
|
|
Ilustrasi PPh final penjual (2,5%)
|
Rp 25.000.000
|
|
Sisa setelah PPh final
|
Rp 175.000.000
|
Dengan demikian, setelah memperhitungkan ilustrasi PPh final, selisih yang tersisa adalah Rp175 juta.
Perlu diperhatikan bahwa angka tersebut belum memperhitungkan biaya lain, seperti renovasi, pemeliharaan, biaya pemasaran, komisi agen properti jika ada, dan biaya transaksi lainnya. Pengeluaran tersebut dapat membuat keuntungan bersih menjadi lebih kecil.
Selain itu, biaya pembelian awal seperti BPHTB, notaris, dan biaya administrasi juga perlu dimasukkan apabila Anda ingin menghitung keseluruhan hasil investasi secara lebih akurat.
Karena itu, jangan hanya melihat selisih harga beli dan harga jual. Hitung seluruh pengeluaran agar Anda mendapatkan gambaran keuntungan yang lebih realistis.
Baca Juga: Beli Rumah Tanpa KPR, Apakah Tetap Perlu Notaris? Ini Penjelasannya
Apakah Membeli Rumah Sekarang Bisa Menghasilkan Capital Gain?
Membeli rumah sekarang dan menjualnya dengan harga lebih tinggi di masa mendatang tentu menjadi salah satu peluang dalam investasi properti. Namun, tidak ada jaminan bahwa setiap rumah akan mengalami kenaikan harga dalam periode tertentu.
Potensi capital gain bergantung pada banyak hal, mulai dari lokasi, perkembangan kawasan, kualitas bangunan, permintaan pasar, hingga harga pembelian awal.
Selain itu, kondisi pasar properti juga dapat berubah mengikuti perkembangan ekonomi, daya beli masyarakat, dan kebijakan pembiayaan.
Karena itu, keputusan membeli rumah sebaiknya tidak hanya didasarkan pada harapan bahwa harganya akan naik. Pertimbangkan pula manfaat properti sebagai tempat tinggal, potensi pendapatan sewa, kemampuan finansial, serta biaya kepemilikannya.
Dengan melakukan riset sebelum membeli dan menghitung seluruh komponen pengeluaran, Anda dapat mengambil keputusan investasi properti dengan lebih terukur.
Temukan Hunian Premium dengan Konsep Resort Living di Wyldore Hiera BSD!
Memilih properti untuk investasi jangka panjang tidak hanya perlu mempertimbangkan harga beli, tetapi juga kualitas bangunan, lingkungan hunian, fasilitas, dan perkembangan kawasan di sekitarnya.
Jika Anda sedang mencari hunian premium di kawasan BSD City, Wyldore at Hiera BSD bisa menjadi salah satu pilihan yang patut dipertimbangkan.
Mengusung konsep The Finest Resort-Inspired Sanctuary, Wyldore menghadirkan hunian tiga lantai dengan desain modern tropis, ruang yang lapang, serta sentuhan alam melalui area hijau di bagian belakang rumah. Tersedia tiga pilihan tipe, yaitu Villea, Amani, dan Solace, dengan luas bangunan mulai dari 315 m² hingga 499 m².
Berada di kawasan Hiera BSD, Wyldore juga dilengkapi fasilitas penunjang gaya hidup, seperti clubhouse, kolam renang, jogging track, taman, dan area bermain anak.
Dengan harga mulai dari Rp 7,5 miliar, Wyldore menawarkan pilihan hunian eksklusif bagi Anda yang mengutamakan kenyamanan, ruang, dan kualitas lingkungan tempat tinggal.
Tertarik mengetahui lebih lanjut tentang Wyldore Hiera? Kunjungi eCatalog Sinar Mas Land atau hubungi 0882 2211 1006 (WhatsApp Available) untuk mendapatkan informasi mengenai pilihan tipe, harga terbaru, dan penawaran pembelian yang tersedia.
Promotion
