Ditulis oleh Aurora Mutiara Santoso
SEO & Content Specialist
Membeli rumah secara tunai atau cash menjadi pilihan bagi sebagian orang yang ingin memiliki hunian tanpa cicilan bank. Selain tidak perlu mengajukan kredit pemilikan rumah (KPR), pembeli juga tidak perlu melalui proses persetujuan kredit dan penilaian kelayakan dari bank.
Namun, bukan berarti membeli rumah tanpa KPR membuat seluruh proses transaksi menjadi lebih sederhana. Ada aspek legalitas, dokumen, pajak, dan pengalihan hak atas tanah yang tetap perlu diperhatikan agar kepemilikan rumah tercatat sesuai ketentuan.
Lantas, apakah beli rumah cash tetap membutuhkan notaris? Jawabannya, transaksi jual beli rumah tetap perlu mengikuti prosedur hukum yang berlaku. Agar proses pembelian berjalan lebih terarah, simak penjelasan lengkap mengenai peran notaris dan PPAT, dokumen yang harus disiapkan, hingga tahapan membeli rumah tanpa KPR berikut ini.
Platform Jual Beli Properti di Jakarta, Tangerang, Cibubur, Batam, Bogor: eCatalog Sinarmas Land
Apakah Beli Rumah Cash Tetap Membutuhkan Notaris?
Beli rumah secara tunai tetap memerlukan proses legalitas yang sesuai dengan jenis transaksi dan status properti. Meski demikian, penting untuk membedakan peran notaris dan PPAT karena keduanya memiliki kewenangan yang berbeda.
1. Peran Notaris dalam Transaksi Properti
Notaris berwenang membuat akta autentik untuk berbagai perbuatan hukum, perjanjian, dan penetapan yang menjadi kewenangannya berdasarkan peraturan perundang-undangan.
Dalam transaksi properti, notaris dapat berperan dalam pembuatan dokumen atau perjanjian tertentu, misalnya Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), sesuai kebutuhan transaksi dan ketentuan yang berlaku.
Namun, akta yang dibuat oleh notaris tidak otomatis menggantikan AJB yang diperlukan untuk mendaftarkan peralihan hak atas tanah melalui jual beli.
Cari properti di BSD dengan harga terbaik? Cek disini!
2. Peran PPAT dalam Jual Beli Rumah
PPAT memiliki kewenangan membuat akta autentik untuk perbuatan hukum tertentu yang berkaitan dengan hak atas tanah dan satuan rumah susun, termasuk jual beli.
Dalam transaksi jual beli rumah dengan tanah yang haknya terdaftar, AJB dibuat di hadapan PPAT yang berwenang. Akta tersebut menjadi dasar untuk mendaftarkan peralihan hak kepada pembeli di Kantor Pertanahan.
Perlu diketahui, seorang notaris dapat merangkap jabatan sebagai PPAT apabila memenuhi ketentuan yang berlaku. Karena itu, pembeli perlu memastikan bahwa pihak yang menangani pembuatan AJB memang bertindak dalam kapasitasnya sebagai PPAT.
Baca Juga: Beli Rumah Lewat Notaris, Apakah Sertifikat Dijamin Aman?
3. Apakah Rumah Cash dari Developer Juga Membutuhkan Pengurusan Legalitas?
Ya. Pembelian rumah baru dari developer tetap membutuhkan penyelesaian dokumen dan proses legalitas sesuai status tanah, tahap pembangunan, serta skema transaksi.
Dalam kondisi tertentu, pembeli dapat terlebih dahulu menandatangani PPJB sebelum AJB dapat dibuat. Hal ini dapat terjadi, misalnya, ketika rumah belum memenuhi persyaratan untuk dilaksanakan jual beli melalui AJB.
Karena itu, Propers sebaiknya memahami dokumen yang ditandatangani, status pembayaran, tahapan penyerahan rumah, dan proses penyelesaian sertifikat sebelum menyelesaikan transaksi.
Dokumen yang Harus Disiapkan untuk Beli Rumah Tanpa KPR
Walaupun tidak menggunakan pembiayaan bank, pembelian rumah secara tunai tetap membutuhkan dokumen untuk memeriksa legalitas objek dan melaksanakan transaksi.
Berikut dokumen yang umumnya perlu disiapkan.
1. Dokumen Identitas Pembeli dan Penjual
Pembeli dan penjual perlu menyiapkan identitas diri yang diperlukan dalam proses transaksi, seperti KTP dan Kartu Keluarga. Dokumen tambahan dapat diminta sesuai kondisi para pihak dan ketentuan yang berlaku.
Jika salah satu pihak bertindak melalui kuasa, dokumen kuasa yang sesuai juga perlu dipersiapkan.
Baca Juga: Bagaimana Cara Memilih Notaris PPAT yang Tepat? Simak!
2. Sertifikat Hak atas Tanah
Untuk pembelian rumah yang telah memiliki sertifikat, dokumen sertifikat asli perlu diperiksa oleh PPAT sesuai prosedur yang berlaku.
Pemeriksaan ini bertujuan memastikan kesesuaian data dan status hak atas tanah yang menjadi objek transaksi. Pembeli juga perlu memastikan tidak ada persoalan hukum atau pembebanan hak yang menghambat transaksi.
Untuk rumah baru dari developer, dokumen yang diperlukan dapat berbeda sesuai status tanah dan tahapan pengembangan proyek.
3. Dokumen Perpajakan dan Administrasi Properti
Dokumen yang berkaitan dengan pajak dan administrasi properti juga perlu disiapkan, antara lain SPPT PBB tahun berjalan dan bukti pembayaran atau pemenuhan kewajiban pajak yang relevan.
Kebutuhan dokumen dapat berbeda tergantung jenis transaksi, status properti, serta persyaratan Kantor Pertanahan setempat.
4. Dokumen Perjanjian dan Bukti Pembayaran
Pembeli sebaiknya menyimpan dokumen yang menunjukkan kesepakatan transaksi dan pembayaran, termasuk PPJB apabila digunakan, kuitansi, bukti transfer, serta dokumen lain yang berkaitan dengan pembelian.
Dokumen tersebut membantu memastikan bahwa kesepakatan dan pembayaran dapat ditelusuri apabila diperlukan.
Tahapan Beli Rumah Tanpa KPR agar Legalitas Terjaga
Setelah dokumen disiapkan, ada beberapa tahapan yang perlu diperhatikan ketika membeli rumah tanpa pembiayaan bank.
1. Periksa Status dan Legalitas Rumah
Sebelum membayar atau menandatangani perjanjian, periksa status kepemilikan, jenis hak atas tanah, kesesuaian data sertifikat, dan kondisi hukum properti.
Apabila membeli rumah dari developer, pahami juga status proyek, dokumen yang tersedia, serta tahapan penyelesaian legalitas yang berlaku untuk unit tersebut.
2. Pahami Isi Perjanjian Sebelum Membayar
Pastikan isi perjanjian menjelaskan objek transaksi, harga, jadwal pembayaran, ketentuan pembatalan, serta hak dan kewajiban masing-masing pihak.
Jika pembelian dilakukan melalui PPJB, pahami kondisi yang harus dipenuhi sebelum transaksi dapat dilanjutkan ke tahap AJB.
3. Penuhi Kewajiban Pajak dan Administrasi
Dalam transaksi jual beli properti, pembeli pada umumnya perlu memenuhi kewajiban BPHTB, sedangkan penjual perlu memenuhi kewajiban PPh sesuai ketentuan yang berlaku.
BPHTB merupakan pajak daerah sehingga besaran dan ketentuan penerapannya perlu diperiksa berdasarkan peraturan daerah terkait. Rincian biaya dan pihak yang menanggung biaya tertentu sebaiknya dibahas sebelum transaksi dilaksanakan.
4. Laksanakan AJB melalui PPAT jika Persyaratan Terpenuhi
Untuk transaksi jual beli tanah atau rumah yang memerlukan AJB, proses dilaksanakan di hadapan PPAT yang berwenang setelah persyaratan transaksi terpenuhi.
PPAT akan memeriksa dokumen yang diperlukan dan membantu memastikan proses pembuatan akta sesuai ketentuan.
5. Urus Balik Nama Sertifikat
Setelah AJB ditandatangani, proses dilanjutkan dengan pendaftaran peralihan hak di Kantor Pertanahan.
Dokumen yang diperlukan umumnya mencakup sertifikat asli, AJB, identitas para pihak, dokumen perpajakan yang relevan, dan formulir permohonan sesuai persyaratan.
Pembeli perlu memantau proses ini hingga perubahan data pemegang hak selesai tercatat.
Baca Juga: Data Apa Saja Yang Diperlukan Notaris Dalam Proses Transaksi Rumah
Apa Saja Biaya Notaris dan Pajak saat Beli Rumah Cash?
Meskipun tidak menggunakan KPR, pembeli tetap perlu menyiapkan anggaran untuk biaya yang berkaitan dengan transaksi dan pengurusan legalitas.
Komponen biaya yang perlu diperhitungkan antara lain:
- Honorarium PPAT: biaya jasa pembuatan AJB dan layanan terkait sesuai ketentuan yang berlaku.
- BPHTB: pajak yang menjadi kewajiban pembeli atas perolehan hak atas tanah dan bangunan, dengan perhitungan berdasarkan ketentuan pajak daerah.
- PPh penjual: kewajiban pajak penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan sesuai ketentuan.
- Biaya pendaftaran peralihan hak: biaya administrasi pertanahan yang dikenakan sesuai ketentuan.
- Biaya dokumen tambahan: biaya lain yang mungkin timbul sesuai kebutuhan dan kondisi transaksi.
Total biaya tidak dapat ditentukan hanya berdasarkan metode pembayaran cash atau KPR. Nilainya bergantung pada harga transaksi, dasar pengenaan pajak, status properti, layanan yang diperlukan, dan ketentuan yang berlaku.
Karena itu, Propers sebaiknya meminta rincian biaya secara tertulis sebelum transaksi dilaksanakan agar anggaran pembelian rumah dapat dipersiapkan dengan baik.
Dengan memperhatikan hal-hal tersebut, Propers dapat lebih memahami proses transaksi dan mengurangi risiko kendala administrasi di kemudian hari.
Bagi Propers yang tertarik dengan artikel Tips Properti lainnya, kunjungi artikel eCatalog Sinarmas Land.
Promotion
