Berapa Pajak Jual Beli Tanah? Ini Jenis dan Cara Hitungnya

Ditulis oleh Aurora Mutiara Santoso

SEO & Content Specialist

Membeli atau menjual tanah bukan hanya soal menyiapkan dana sesuai harga properti. Ada sejumlah biaya dan kewajiban pajak yang perlu diperhitungkan dalam proses transaksi. Mengetahui pajak jual beli tanah sejak awal dapat membantu Propers menyiapkan anggaran dengan lebih matang.

Lantas, pajak apa saja yang muncul dalam transaksi jual beli tanah? Berapa tarifnya dan bagaimana cara menghitungnya? Simak penjelasan lengkapnya berikut ini!

Platform Jual Beli Properti di Jakarta, Tangerang, Cibubur, Batam, Bogor: eCatalog Sinarmas 

Apa Itu Pajak Jual Beli Tanah?

Pajak jual beli tanah merupakan kewajiban perpajakan yang muncul dalam proses pengalihan hak atas tanah. Dalam transaksi ini, kewajiban pajak dapat berada di pihak penjual maupun pembeli.

Secara umum, dua komponen utama yang perlu diperhatikan adalah Pajak Penghasilan (PPh) atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang umumnya menjadi kewajiban penjual serta Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang menjadi kewajiban pihak yang memperoleh hak, umumnya pembeli.

Dengan memahami keduanya, Propers bisa memperkirakan biaya yang perlu disiapkan sebelum transaksi dilakukan.

Cari properti di BSD dengan harga terbaik? Cek disini!

Jenis Pajak dalam Jual Beli Tanah

1. PPh Final Pengalihan Hak atas Tanah

PPh Final dikenakan atas penghasilan yang diterima pihak yang mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan. Dalam transaksi jual beli tanah pada umumnya, pajak ini menjadi kewajiban penjual.

Untuk pengalihan tanah dan/atau bangunan pada umumnya, tarif PPh Final adalah 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan. Sementara itu, terdapat tarif khusus 1% untuk pengalihan rumah sederhana atau rumah susun sederhana tertentu oleh wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

2. BPHTB

Berbeda dari PPh, BPHTB merupakan bea yang dikenakan kepada pihak yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Dalam transaksi jual beli, pihak tersebut umumnya adalah pembeli.

Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). Untuk transaksi jual beli, NPOP pada dasarnya menggunakan harga transaksi. Tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5%, dengan penghitungan setelah memperhitungkan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) sesuai ketentuan daerah setempat.

Karena BPHTB merupakan pajak daerah, ketentuan seperti besaran NPOPTKP dapat berbeda berdasarkan peraturan daerah tempat tanah berada.

Baca Juga: 5 Ciri Tanah yang Berpotensi Naik Harga dan Untung di 2027

Cara Menghitung Pajak Jual Beli Tanah

Supaya lebih mudah dipahami, berikut gambaran sederhana perhitungan PPh dan BPHTB.

Cara Menghitung PPh Penjual

Untuk transaksi yang dikenakan tarif umum 2,5%, rumus sederhananya adalah:

PPh Final = 2,5% × Nilai Pengalihan

Contohnya, Propers menjual tanah dengan nilai transaksi Rp1 miliar.

Maka:

2,5% × Rp1.000.000.000 = Rp25.000.000

Artinya, PPh Final yang perlu diperhitungkan adalah Rp25 juta.

Ketentuan nilai pengalihan dapat memiliki aturan khusus dalam kondisi tertentu, sehingga perhitungan transaksi nyata perlu disesuaikan dengan ketentuan perpajakan yang berlaku.

Cara Menghitung BPHTB Pembeli

Secara umum, rumus BPHTB adalah:

BPHTB = Tarif × (NPOP − NPOPTKP)

Misalnya harga transaksi tanah adalah Rp1 miliar dan sebagai ilustrasi NPOPTKP yang berlaku adalah Rp80 juta, dengan tarif BPHTB 5%.

Maka:

5% × (Rp1.000.000.000 − Rp80.000.000)
= 5% × Rp920.000.000
= Rp46.000.000

Jadi, berdasarkan ilustrasi tersebut, BPHTB yang perlu dibayarkan adalah Rp46 juta.

Perlu diperhatikan bahwa angka NPOPTKP dan ketentuan teknis BPHTB mengikuti peraturan daerah tempat objek tanah berada.

Baca Juga: Cara Cek Sertifikat Tanah Online dan Keasliannya 2026

Siapa yang Membayar Pajak Jual Beli Tanah?

Secara sederhana, pembagian kewajibannya dapat dipahami seperti berikut:

Jenis Pajak	Pihak yang Umumnya Membayar
PPh Final Pengalihan Hak	Penjual
BPHTB	Pembeli

PPh Final berkaitan dengan penghasilan yang diterima penjual dari pengalihan hak. Sementara itu, BPHTB berkaitan dengan perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh pembeli.

Namun, Propers tetap perlu memperhatikan isi perjanjian transaksi dan ketentuan yang berlaku karena biaya lain di luar pajak juga dapat muncul dalam proses jual beli.

Kapan Pajak Jual Beli Tanah Dibayarkan?

PPh atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan pada umumnya perlu disetor sebelum akta pengalihan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang.

Sementara itu, BPHTB untuk transaksi jual beli terutang pada saat akta pemindahan hak dibuat dan ditandatangani. Ketentuan teknis pembayaran dan administrasinya mengikuti peraturan daerah masing-masing.

Karena itu, sebaiknya Propers tidak menunggu sampai proses akad untuk mencari tahu jumlah pajak yang harus disiapkan.

Tips Menyiapkan Biaya Jual Beli Tanah

Selain harga tanah, ada beberapa hal yang sebaiknya Propers perhitungkan sebelum melakukan transaksi.

1. Cari Tahu Pajak yang Menjadi Kewajiban

Pastikan sudah mengetahui PPh dan BPHTB yang berkaitan dengan transaksi agar anggaran tidak hanya berfokus pada harga tanah.

2. Cek Ketentuan Pajak Daerah

BPHTB merupakan bagian dari pajak daerah, sehingga besaran NPOPTKP dan ketentuan teknisnya dapat berbeda di setiap daerah.

3. Siapkan Dana untuk Biaya Lain

Selain pajak, transaksi tanah dapat melibatkan biaya administrasi, jasa PPAT/notaris, pengecekan sertifikat, hingga proses balik nama. Besarannya dapat berbeda tergantung transaksi dan wilayah.

4. Pastikan Legalitas Tanah

Sebelum melakukan pembayaran, pastikan status dan legalitas tanah telah diperiksa. Sertifikat, identitas pemilik, status tanah, serta kesesuaian data perlu diperhatikan agar proses transaksi berjalan lebih aman.

Baca Juga: 7 Hal yang Wajib Dicek Sebelum Membeli Tanah di 2026

Sudah Siap Membeli Tanah?

Memahami pajak jual beli tanah merupakan salah satu langkah penting sebelum membeli properti. Dengan mengetahui jenis pajak, pihak yang berkewajiban membayar, serta cara menghitungnya, Propers bisa membuat perencanaan dana dengan lebih matang.

Selain memperhitungkan pajak, jangan lupa mempertimbangkan lokasi, akses, fasilitas, legalitas, dan prospek kawasan sebelum menentukan pilihan. Dengan begitu, tanah yang dibeli tidak hanya sesuai kebutuhan saat ini, tetapi juga berpotensi menjadi aset bernilai untuk jangka panjang.

Temukan pilihan properti dan hunian di kawasan potensial melalui eCatalog Sinarmas Land dan pilih properti yang sesuai dengan kebutuhan serta rencana investasi Propers.