7 Hal yang Wajib Dicek Sebelum Membeli Tanah di 2026

Ditulis oleh Aurora Mutiara Santoso

SEO & Content Specialist

Membeli tanah merupakan salah satu keputusan besar, baik untuk membangun rumah, mengembangkan bisnis, maupun berinvestasi dalam jangka panjang. Namun, sebelum melakukan transaksi, ada beberapa hal penting yang perlu diperhatikan agar pembelian tanah berjalan aman dan sesuai kebutuhan.

Tidak hanya mempertimbangkan harga dan lokasi, Propers juga perlu memastikan legalitas tanah, status kepemilikan, kondisi fisik lahan, hingga biaya tambahan yang mungkin muncul selama proses jual beli.

Pasalnya, tanah dengan harga menarik belum tentu memiliki dokumen yang lengkap atau sesuai dengan rencana penggunaan lahan.

Lantas, apa saja hal yang wajib dicek sebelum membeli tanah di 2026? Simak tujuh poin penting berikut agar Propers dapat mempersiapkan pembelian tanah dengan lebih matang.

Platform Jual Beli Properti di Jakarta, Tangerang, Cibubur, Batam, Bogor: eCatalog Sinarmas 

1. Periksa Keaslian dan Jenis Sertifikat Tanah

Hal pertama yang wajib dicek sebelum membeli tanah adalah sertifikat kepemilikannya. Dokumen ini menjadi salah satu bukti penting mengenai status hak atas tanah yang akan dibeli.

Pastikan sertifikat yang ditunjukkan penjual sesuai dengan data pertanahan yang tercatat secara resmi. Jangan hanya mengandalkan fotokopi sertifikat atau informasi secara lisan.

Cari properti di BSD dengan harga terbaik? Cek disini!

Kenali Jenis Sertifikat Tanah

Beberapa jenis hak atas tanah yang perlu Propers ketahui antara lain:

• Sertifikat Hak Milik (SHM): Sertifikat untuk hak milik atas tanah yang memberikan hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh sesuai ketentuan hukum.
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB): Sertifikat yang membuktikan Hak Guna Bangunan, yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah dengan jangka waktu tertentu.
• Sertifikat Hak Pakai: Sertifikat yang membuktikan hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah sesuai ketentuan yang berlaku.

Setiap jenis hak memiliki ketentuan yang berbeda mengenai pemegang hak, jangka waktu, dan pengalihannya. Karena itu, Propers perlu memastikan jenis hak tersebut sesuai dengan tujuan pembelian.

Cara Cek Sertifikat Tanah

Pengecekan sertifikat dapat dilakukan melalui layanan resmi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN).

Propers dapat meminta bantuan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk melakukan pengecekan sertifikat sebelum transaksi. Aplikasi Sentuh Tanahku juga menyediakan layanan informasi pertanahan sesuai hak akses pengguna.

Pemeriksaan ini membantu memastikan kesesuaian data sertifikat dengan catatan pertanahan yang tersedia. 

2. Pastikan Tanah Tidak dalam Sengketa

Selain mengecek sertifikat, Propers juga perlu memastikan tanah yang akan dibeli tidak sedang mengalami permasalahan hukum.

Tanah yang sedang disengketakan dapat menimbulkan kendala dalam proses jual beli maupun pengalihan hak kepemilikan.

Baca Juga: Syarat Jual Beli Tanah 2026: Dokumen, Proses, dan Biayanya

Hal yang Perlu Diperiksa Terkait Status Tanah

Sebelum membeli, pastikan beberapa hal berikut:

• Tanah tidak sedang menjadi objek sengketa kepemilikan.
• Tidak terdapat catatan sita atau blokir yang menghambat transaksi.
• Status hak tanggungan atau jaminan kredit sudah jelas.
• Penjual merupakan pemegang hak atau pihak yang sah untuk melakukan transaksi.
• Jika tanah merupakan warisan, status ahli waris dan dokumen pendukungnya sudah jelas.
• Jika tanah merupakan harta bersama, persetujuan pihak yang berhak telah dipenuhi.

Propers juga dapat meminta informasi mengenai riwayat kepemilikan tanah untuk mengetahui bagaimana penjual memperoleh hak atas tanah tersebut.

Jika terdapat ketidaksesuaian data atau masalah hukum yang belum diselesaikan, sebaiknya proses pembelian ditunda sampai status tanah benar-benar jelas.

3. Cek Lokasi dan Akses Jalan Menuju Tanah

Lokasi menjadi salah satu faktor penting yang memengaruhi kenyamanan penggunaan tanah sekaligus potensi nilainya dalam jangka panjang.

Tanah yang berada di kawasan berkembang dan memiliki akses memadai dapat memberikan kemudahan untuk berbagai kebutuhan, baik pembangunan hunian maupun aktivitas bisnis.

Namun, Propers sebaiknya tidak hanya mengandalkan foto, peta digital, atau informasi dari penjual.

Hal yang Perlu Diperhatikan Saat Survei Lokasi

Ketika melakukan survei langsung, perhatikan beberapa aspek berikut:

• Akses jalan: Pastikan tanah memiliki akses masuk yang jelas dan dapat digunakan secara sah.
• Lebar jalan: Sesuaikan dengan kebutuhan kendaraan dan aktivitas sehari-hari.
• Fasilitas sekitar: Periksa keberadaan sekolah, rumah sakit, pusat perbelanjaan, dan fasilitas umum.
• Transportasi: Pertimbangkan akses menuju jalan utama, jalan tol, maupun transportasi publik.
• Lingkungan: Perhatikan keamanan, kondisi kawasan, dan aktivitas di sekitar tanah.
• Potensi perkembangan: Cari tahu rencana pembangunan infrastruktur dan pengembangan kawasan di sekitarnya.

Selain itu, pastikan akses menuju tanah tidak bergantung pada lahan milik pihak lain tanpa adanya dasar hak yang jelas.

Dengan melakukan survei secara langsung, Propers dapat menilai apakah lokasi tanah benar-benar sesuai dengan kebutuhan.

4. Periksa Luas, Batas, dan Kondisi Fisik Tanah

Hal berikutnya yang wajib dicek sebelum membeli tanah adalah kesesuaian antara kondisi fisik tanah dengan dokumen yang dimiliki penjual.

Pastikan luas dan batas tanah di lapangan sesuai dengan informasi yang tercantum dalam sertifikat serta dokumen pengukuran.

Apa Saja yang Harus Diperiksa?

Beberapa hal yang perlu diperhatikan meliputi:

• Luas tanah yang tercantum dalam sertifikat.
• Letak dan bentuk bidang tanah.
• Batas tanah dengan properti di sekitarnya.
• Kondisi patok atau tanda batas tanah.
• Kontur dan kemiringan lahan.
• Kondisi tanah saat musim hujan.
• Keberadaan saluran drainase.
• Potensi banjir atau genangan air.

Tanah dengan kontur miring, misalnya, dapat memerlukan pekerjaan tambahan ketika akan dibangun. Begitu pula tanah yang berada di kawasan rawan banjir atau memiliki sistem drainase kurang memadai.

Apabila terdapat perbedaan antara luas tanah di lapangan dan dokumen, Propers dapat meminta klarifikasi serta pengukuran melalui prosedur pertanahan yang berlaku sebelum melanjutkan transaksi.

Baca Juga: Sertifikat Tanah Tumpang Tindih? Ini Penyebab dan Cara Cegahnya

5. Pastikan Peruntukan Lahan Sesuai Kebutuhan

Tidak semua bidang tanah dapat digunakan secara bebas untuk berbagai jenis pembangunan.

Sebelum membeli, Propers perlu mengetahui peruntukan lahan berdasarkan ketentuan tata ruang yang berlaku di wilayah tersebut.

Hal ini penting terutama apabila tanah akan digunakan untuk membangun rumah, membuka usaha, atau mengembangkan properti komersial.

Cara Mengecek Peruntukan Tanah

Propers dapat memeriksa informasi mengenai Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) yang berlaku di lokasi tanah.

Informasi tata ruang dapat membantu mengetahui apakah suatu bidang tanah berada di kawasan yang diperuntukkan bagi:

• Perumahan atau permukiman.
• Perdagangan dan jasa.
• Industri.
• Pertanian.
• Ruang terbuka hijau.
• Kawasan lindung atau kawasan dengan pembatasan pemanfaatan tertentu.

Selain peruntukan lahan, perhatikan pula ketentuan mengenai intensitas pembangunan, batasan bangunan, serta persyaratan perizinan yang berlaku.

Pemeriksaan tata ruang penting agar rencana penggunaan tanah tidak bertentangan dengan ketentuan pemanfaatan ruang. 

6. Periksa Harga Pasaran dan Nilai Tanah

Harga tanah menjadi salah satu pertimbangan utama sebelum melakukan pembelian. Namun, Propers sebaiknya tidak langsung tergiur dengan penawaran harga yang jauh lebih murah dibandingkan tanah lain di kawasan yang sama.

Harga yang terlalu rendah perlu diperiksa lebih lanjut untuk memastikan tidak terdapat kendala terkait legalitas, akses, maupun kondisi fisik tanah.

Cara Mengetahui Harga Pasaran Tanah

Untuk mengetahui apakah harga yang ditawarkan sesuai dengan kondisi pasar, Propers dapat melakukan beberapa langkah berikut:

• Membandingkan harga tanah di lokasi yang sama atau berdekatan.
• Memeriksa harga per meter persegi.
• Membandingkan luas, bentuk, dan kondisi bidang tanah.
• Mempertimbangkan akses jalan serta fasilitas di sekitarnya.
• Memeriksa Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebagai salah satu referensi.
• Mempertimbangkan perkembangan kawasan dan rencana infrastruktur.

Sebagai contoh, apabila sebidang tanah seluas 150 m² ditawarkan dengan harga Rp1,5 miliar, maka harga per meter perseginya adalah Rp10 juta.

Propers dapat membandingkan harga tersebut dengan beberapa penawaran tanah lain yang memiliki karakteristik serupa.

Perlu diingat bahwa NJOP tidak selalu mencerminkan harga pasar. Oleh karena itu, gunakan beberapa sumber informasi untuk mendapatkan gambaran nilai tanah yang lebih menyeluruh.

7. Hitung Pajak dan Biaya Tambahan Pembelian Tanah

Hal terakhir yang wajib dicek sebelum membeli tanah adalah biaya tambahan di luar harga pembelian.

Pasalnya, transaksi jual beli tanah tidak hanya melibatkan pembayaran kepada penjual, tetapi juga kewajiban perpajakan serta biaya administrasi pengalihan hak.

Biaya yang Perlu Disiapkan Saat Membeli Tanah

Beberapa komponen biaya yang perlu diperhatikan antara lain:

• Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB): Pajak daerah yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, dengan perhitungan mengikuti ketentuan daerah setempat.
• Pajak Penghasilan (PPh) Final: Pajak atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang secara umum menjadi kewajiban penjual. Tarif untuk transaksi umum adalah 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan, dengan ketentuan dan pengecualian tertentu.
• Biaya PPAT: Biaya jasa pembuatan Akta Jual Beli (AJB) dan layanan terkait sesuai ketentuan.
• Biaya balik nama sertifikat: Biaya untuk mendaftarkan perubahan pemegang hak atas tanah.
• Biaya pengecekan sertifikat: Biaya pemeriksaan informasi pertanahan melalui layanan yang berlaku.
• Biaya tambahan lainnya: Dapat mencakup pengukuran tanah atau layanan lain apabila diperlukan.

Ketentuan PPh atas pengalihan tanah diatur dalam PP Nomor 34 Tahun 2016, sedangkan besaran BPHTB mengikuti peraturan daerah yang berlaku. 

Sebelum menyepakati transaksi, Propers sebaiknya meminta rincian biaya kepada PPAT dan memastikan pembagian kewajiban antara penjual dan pembeli sudah disepakati.

Dengan begitu, anggaran pembelian dapat disiapkan secara lebih matang tanpa mengabaikan biaya administrasi maupun perpajakan.

Tips Tambahan agar Aman Saat Membeli Tanah

Selain memperhatikan tujuh hal di atas, ada beberapa langkah tambahan yang dapat dilakukan Propers untuk mengurangi risiko selama proses pembelian.

Gunakan Jasa PPAT yang Berwenang

Dalam transaksi jual beli tanah yang memerlukan pengalihan hak, gunakan jasa PPAT yang berwenang sesuai lokasi tanah.

PPAT berperan dalam pembuatan AJB sebagai dokumen yang diperlukan dalam proses pendaftaran peralihan hak atas tanah.

Jangan Terburu-buru Membayar Uang Muka

Sebelum membayar uang muka atau tanda jadi, pastikan identitas penjual, status tanah, dan ketentuan transaksi sudah diperiksa.

Apabila terdapat kesepakatan pembayaran uang muka, sebaiknya seluruh ketentuan dibuat secara tertulis, termasuk jumlah pembayaran, jadwal pelunasan, dan ketentuan pembatalan.

Simpan Seluruh Bukti Transaksi

Propers juga perlu menyimpan dokumen dan bukti pembayaran selama proses jual beli berlangsung.

Dokumen tersebut dapat berupa bukti transfer, perjanjian tertulis, dokumen perpajakan, AJB, serta dokumen pendukung lainnya.

Pastikan proses balik nama sertifikat juga diselesaikan agar perubahan kepemilikan tercatat sesuai prosedur pertanahan.

Baca Juga: Benarkah AJB Tanah Hanya Berlaku 5 Tahun? Simak Penjelasannya!

Mau Membeli Tanah di 2026? Pastikan 7 Hal Ini Sudah Dicek!

Membeli tanah membutuhkan persiapan yang matang agar properti yang dipilih sesuai dengan kebutuhan dan tidak menimbulkan kendala di kemudian hari.

Mulai dari memeriksa sertifikat, memastikan tanah bebas dari sengketa, mengecek lokasi dan akses, memeriksa kondisi fisik, memahami peruntukan lahan, membandingkan harga, hingga menghitung biaya tambahan, seluruh aspek tersebut penting diperhatikan sebelum melakukan transaksi.

Dengan memahami tujuh hal yang wajib dicek sebelum membeli tanah di 2026, Propers dapat membuat keputusan pembelian dengan lebih terencana.

Bagi Propers yang tertarik dengan informasi tips properti lainnya, kunjungi artikel eCatalog Sinarmas Land