Syarat Jual Beli Tanah 2026: Dokumen, Proses, dan Biayanya

Ditulis oleh Aurora Mutiara Santoso

SEO & Content Specialist

Jual beli tanah merupakan salah satu transaksi properti yang membutuhkan perhatian lebih karena melibatkan dokumen legal, pajak, serta proses pengalihan hak atas tanah. Bagi Propers yang sedang berencana membeli atau menjual tanah, memahami setiap tahapnya penting agar transaksi berjalan aman dan sesuai ketentuan.

Mulai dari mengecek sertifikat, menyiapkan dokumen, membuat Akta Jual Beli (AJB), membayar kewajiban pajak, hingga melakukan balik nama sertifikat, setiap proses perlu dilakukan dengan benar.

Lalu, apa saja syarat jual beli tanah 2026 yang perlu disiapkan? Simak panduan lengkapnya berikut ini.

Platform Jual Beli Properti di Jakarta, Tangerang, Cibubur, Batam, Bogor: eCatalog Sinarmas 

Syarat Jual Beli Tanah yang Perlu Disiapkan

Sebelum melakukan transaksi, penjual dan pembeli perlu menyiapkan sejumlah dokumen. Kelengkapan dokumen dapat berbeda tergantung kondisi tanah dan status kepemilikannya, tetapi secara umum beberapa dokumen berikut perlu diperhatikan.

Cari properti di BSD dengan harga terbaik? Cek disini!

Dokumen yang Perlu Disiapkan Penjual

Penjual umumnya perlu menyiapkan:

• Sertifikat tanah asli.
• Kartu Tanda Penduduk (KTP).
• Kartu Keluarga (KK).
• Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP), jika diperlukan dalam proses perpajakan.
• Surat Nikah, jika tanah merupakan harta bersama.
• SPPT PBB dan bukti pembayaran PBB tahun berjalan.
• Akta Jual Beli (AJB) atau dokumen perolehan tanah sebelumnya, jika relevan.
• Dokumen lain yang diperlukan sesuai status dan kondisi tanah.

Jika tanah dimiliki oleh badan hukum, dokumen perusahaan seperti akta pendirian, pengesahan badan hukum, serta dokumen identitas pihak yang berwenang juga dapat diperlukan.

Baca Juga: Sertifikat Tanah Tumpang Tindih? Ini Penyebab dan Cara Cegahnya

Dokumen yang Perlu Disiapkan Pembeli

Sementara itu, pembeli perlu menyiapkan beberapa dokumen seperti:

• KTP.
• KK.
• NPWP, jika diperlukan.
• Bukti pembayaran BPHTB.
• Dokumen pendukung lainnya sesuai kebutuhan transaksi.

Untuk proses pendaftaran peralihan hak, persyaratan pertanahan juga dapat mencakup sertifikat asli, AJB dari PPAT, identitas para pihak, SPPT PBB tahun berjalan, serta bukti pembayaran atau pemenuhan kewajiban pajak.

Proses Jual Beli Tanah 2026

Setelah dokumen disiapkan, transaksi jual beli tanah dapat dilakukan melalui beberapa tahapan. Propers sebaiknya tidak terburu-buru melakukan pembayaran sebelum status dan dokumen tanah diperiksa.

1. Cek Status dan Sertifikat Tanah

Langkah pertama adalah memastikan status tanah dan sertifikatnya jelas. Pembeli perlu memastikan bahwa pihak yang menjual memang memiliki hak untuk menjual tanah tersebut.

Beberapa hal yang perlu diperiksa antara lain:

• Nama pemegang hak pada sertifikat.
• Nomor dan data sertifikat.
• Luas serta lokasi tanah.
• Batas-batas tanah.
• Status hak atas tanah.
• Ada atau tidaknya catatan pembebanan atau masalah hukum pada sertifikat.

Pengecekan dokumen menjadi tahap penting untuk mengurangi risiko munculnya masalah setelah transaksi dilakukan.

2. Periksa Kondisi dan Status Tanah

Selain sertifikat, Propers juga sebaiknya mengecek kondisi fisik tanah secara langsung. Pastikan lokasi dan luas tanah sesuai dengan dokumen.

Perhatikan pula akses menuju tanah, batas dengan bidang tanah di sekitarnya, serta kondisi lingkungan. Jika diperlukan, informasi mengenai tata ruang dan peruntukan lahan juga dapat diperiksa sebelum transaksi.

3. Tentukan Harga dan Kesepakatan Transaksi

Setelah status tanah dinyatakan jelas, penjual dan pembeli dapat menyepakati harga serta ketentuan transaksi.

Kesepakatan sebaiknya mencakup:

• Harga tanah.
• Jumlah uang muka, jika ada.
• Cara dan jadwal pembayaran.
• Waktu pelaksanaan AJB.
• Pihak yang menanggung biaya tertentu.
• Ketentuan apabila transaksi batal.
• Dokumen yang harus diserahkan penjual kepada pembeli.

Jika transaksi belum dapat langsung dilakukan dengan AJB, para pihak dapat menggunakan perjanjian pendahuluan sesuai kebutuhan dan kondisi transaksi.

Baca Juga: Tanah Masih AJB, Apakah Aman Dibeli? Ini Faktanya

4. Mengurus Pajak dan Biaya Transaksi

Jual beli tanah juga melibatkan kewajiban perpajakan. Salah satunya adalah Pajak Penghasilan (PPh) atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang pada kondisi umum dikenakan kepada pihak yang memperoleh penghasilan dari pengalihan tersebut. Ketentuan PPh mengikuti peraturan perpajakan yang berlaku.

Di sisi pembeli terdapat Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), yaitu pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Besaran dan ketentuan teknis BPHTB mengikuti peraturan yang berlaku, termasuk ketentuan pemerintah daerah setempat.

5. Membuat Akta Jual Beli di Hadapan PPAT

Setelah dokumen dan kewajiban yang diperlukan terpenuhi, proses jual beli dilanjutkan dengan pembuatan Akta Jual Beli (AJB) oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

AJB menjadi salah satu dokumen penting dalam proses pengalihan hak atas tanah. Karena itu, Propers sebaiknya memastikan proses pembuatan AJB dilakukan oleh PPAT yang berwenang sesuai lokasi tanah.

6. Melakukan Balik Nama Sertifikat

Setelah AJB dibuat, proses selanjutnya adalah mendaftarkan peralihan hak sehingga data pemegang hak pada sertifikat dapat diperbarui.

Dalam proses pendaftaran peralihan hak karena jual beli, dokumen yang dapat diperlukan antara lain sertifikat asli, AJB, identitas para pihak, SPPT PBB tahun berjalan, serta bukti pemenuhan kewajiban terkait BPHTB dan PPh sesuai ketentuan.

Setelah proses selesai, sertifikat akan tercatat atas nama pemilik baru sesuai ketentuan pertanahan yang berlaku.

Biaya Jual Beli Tanah 2026

Selain harga tanah, Propers juga perlu menyiapkan biaya lain yang muncul selama proses transaksi. Besarannya dapat berbeda tergantung nilai transaksi, lokasi tanah, jenis hak, serta ketentuan yang berlaku.

PPh atas Pengalihan Tanah

PPh dikenakan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Untuk pengalihan umum oleh pihak yang menerima penghasilan dari transaksi, tarif yang diatur dalam PP 34 Tahun 2016 adalah 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan, dengan beberapa ketentuan dan pengecualian tertentu.

BPHTB

BPHTB merupakan kewajiban pajak yang berkaitan dengan perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh pembeli.

Perhitungan BPHTB pada dasarnya memperhitungkan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP), kemudian dikenakan tarif sesuai ketentuan yang berlaku di daerah terkait.

Karena ketentuan BPHTB merupakan kewenangan pemerintah daerah, Propers sebaiknya mengecek ketentuan daerah tempat tanah berada sebelum menghitung total biaya transaksi.

Biaya PPAT dan Administrasi

Selain pajak, transaksi juga dapat melibatkan biaya jasa PPAT serta biaya administrasi pertanahan dan proses balik nama.

Besarnya biaya dapat berbeda berdasarkan nilai transaksi, lokasi, serta layanan yang dibutuhkan. Karena itu, sebaiknya Propers meminta rincian biaya terlebih dahulu kepada PPAT agar seluruh komponen transaksi dapat dipersiapkan.

Tips Aman Jual Beli Tanah untuk Pemula

Bagi Propers yang baru pertama kali membeli tanah, beberapa hal berikut dapat menjadi checklist sebelum melakukan transaksi:

1. Jangan Hanya Mengandalkan Fotokopi Sertifikat

Pastikan dokumen asli diperiksa dan data kepemilikan diverifikasi melalui prosedur yang berlaku. Jangan hanya mengandalkan dokumen yang diberikan oleh penjual.

2. Pastikan Identitas Penjual Sesuai

Nama pada sertifikat perlu diperiksa kesesuaiannya dengan identitas pemilik. Jika transaksi dilakukan melalui kuasa, pastikan dokumen kuasa dan kewenangannya juga jelas.

3. Cek Kondisi Tanah Secara Langsung

Jangan hanya melihat foto atau lokasi melalui peta digital. Datang langsung ke lokasi untuk memastikan posisi, akses, batas, dan kondisi tanah sesuai dengan informasi yang diberikan.

4. Gunakan Jasa PPAT

Untuk transaksi yang melibatkan pengalihan hak atas tanah, gunakan PPAT yang berwenang agar proses pembuatan AJB dan administrasi peralihan hak dapat dilakukan sesuai prosedur.

5. Siapkan Dana di Luar Harga Tanah

Harga tanah bukan satu-satunya pengeluaran. Perhitungkan juga pajak, jasa PPAT, biaya administrasi, serta biaya lain yang mungkin muncul selama proses transaksi.

Baca Juga: NIB Tanah: Pengertian, Manfaat, dan Panduan Cara Cek Terbaru

Sudah Paham Syarat Jual Beli Tanah 2026?

Memahami syarat jual beli tanah 2026 dapat membantu Propers mempersiapkan transaksi dengan lebih matang. Mulai dari mengecek sertifikat dan status tanah, menyiapkan dokumen, menghitung pajak, membuat AJB melalui PPAT, hingga melakukan balik nama, setiap tahapan perlu diperhatikan.

Bagi Propers yang tertarik dengan informasi tips properti lainnya, kunjungi artikel eCatalog Sinarmas Land