Ditulis oleh Aurora Mutiara Santoso
SEO & Content Specialist
Dalam transaksi jual beli rumah atau tanah, ada berbagai biaya dan pajak yang perlu dipersiapkan, salah satunya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Namun, masih banyak Propers yang bingung, sebenarnya siapa yang menanggung BPHTB, pembeli atau penjual?
Secara umum, BPHTB merupakan kewajiban pihak yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Dalam transaksi jual beli, pihak yang memperoleh hak tersebut adalah pembeli. Karena itu, BPHTB pada dasarnya menjadi tanggungan pembeli.
Supaya tidak salah memahami kewajiban pajak dalam transaksi properti, yuk simak penjelasan lengkapnya berikut ini, Propers!
Platform Jual Beli Properti di Jakarta, Tangerang, Cibubur, Batam, Bogor: eCatalog Sinarmas
Apa Itu BPHTB?
BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Perolehan hak tersebut dapat terjadi melalui berbagai cara, termasuk jual beli, hibah, warisan, tukar-menukar, dan bentuk perolehan hak lainnya.
Dalam transaksi jual beli rumah atau tanah, BPHTB umumnya muncul ketika pembeli memperoleh hak atas properti tersebut.
Cari properti di BSD dengan harga terbaik? Cek disini!
Siapa yang Wajib Membayar BPHTB?
Pada transaksi jual beli, pihak yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan adalah pihak yang memiliki kewajiban BPHTB. Artinya, pembeli menjadi pihak yang membayar BPHTB ketika membeli rumah atau tanah.
Sementara itu, penjual memiliki kewajiban pajak yang berbeda, yaitu Pajak Penghasilan (PPh) atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Dengan demikian, Propers bisa membedakan keduanya dengan sederhana:
- Pembeli: membayar BPHTB karena memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan.
- Penjual: membayar PPh atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Apakah BPHTB Ditanggung Pembeli atau Penjual?
Dalam transaksi jual beli, BPHTB menjadi kewajiban pembeli karena pembeli merupakan pihak yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan.
Namun, dalam praktik transaksi properti, para pihak dapat memiliki kesepakatan mengenai pembagian atau penanggung biaya tertentu. Karena itu, Propers tetap perlu memperhatikan isi perjanjian jual beli dan ketentuan yang berlaku di daerah tempat properti berada.
Yang perlu dibedakan adalah pihak yang memiliki kewajiban pajak secara hukum dengan kesepakatan komersial mengenai siapa yang membayar suatu biaya.
Baca Juga: Berapa Pajak Jual Beli Tanah? Ini Jenis dan Cara Hitungnya
Bagaimana dengan Pajak yang Ditanggung Penjual?
Jika BPHTB merupakan kewajiban pihak yang memperoleh hak, penjual memiliki kewajiban pajak yang berbeda.
Dalam transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, penjual pada umumnya dikenakan PPh atas pengalihan hak tersebut sesuai dengan ketentuan perpajakan yang berlaku.
Jadi, jangan sampai tertukar ya, Propers. BPHTB dan PPh merupakan dua kewajiban pajak yang berbeda, dengan pihak yang berkewajiban membayar yang berbeda pula.
Cara Menghitung BPHTB
Besaran BPHTB pada dasarnya dihitung berdasarkan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
Secara sederhana, rumusnya adalah:
BPHTB = Tarif BPHTB × (NPOP – NPOPTKP)
Tarif BPHTB ditetapkan melalui peraturan daerah dan dapat berbeda sesuai ketentuan pemerintah daerah setempat. Karena itu, Propers perlu mengecek tarif dan NPOPTKP yang berlaku di wilayah properti berada.
Contoh Sederhana Perhitungan BPHTB
Misalnya Propers membeli sebuah rumah dengan nilai perolehan Rp1 miliar.
Jika NPOPTKP yang berlaku adalah Rp80 juta dan tarif BPHTB yang digunakan adalah 5%, maka:
BPHTB = 5% × (Rp1.000.000.000 – Rp80.000.000)
BPHTB = 5% × Rp920.000.000
BPHTB = Rp46.000.000
Jadi, berdasarkan contoh tersebut, BPHTB yang perlu dibayarkan adalah Rp46 juta.
Perlu diingat, contoh di atas hanya ilustrasi. Besaran NPOPTKP dan ketentuan yang digunakan dalam perhitungan dapat mengikuti peraturan daerah masing-masing.
Baca Juga: 5 Ciri Tanah yang Berpotensi Naik Harga dan Untung di 2027
Kapan BPHTB Harus Dibayar?
BPHTB perlu diperhatikan dalam proses perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Untuk transaksi jual beli, pembayaran BPHTB merupakan salah satu bagian penting sebelum proses peralihan hak dapat diselesaikan.
Karena itu, sebaiknya Propers sudah memperhitungkan BPHTB sejak awal ketika membuat anggaran pembelian rumah atau tanah.
Jangan hanya menghitung harga properti, tetapi siapkan juga biaya pajak dan biaya transaksi lainnya agar kebutuhan dana tidak membengkak di kemudian hari.
Apa Saja Biaya yang Perlu Disiapkan Saat Membeli Rumah?
Selain BPHTB, pembelian rumah juga dapat melibatkan sejumlah biaya lain, tergantung jenis transaksi dan ketentuan yang berlaku.
Beberapa biaya yang perlu diperhatikan antara lain:
1. BPHTB
BPHTB menjadi kewajiban pembeli karena pembeli memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan.
2. Biaya PPAT
Propers juga perlu memperhitungkan biaya jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk proses pembuatan akta dan pengurusan transaksi sesuai kebutuhan.
3. Biaya Balik Nama
Setelah proses jual beli, terdapat proses peralihan atau balik nama sertifikat sesuai ketentuan yang berlaku.
4. Pajak Penjual
Pajak penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan pada dasarnya merupakan kewajiban pihak penjual.
Dengan mengetahui berbagai komponen tersebut, Propers bisa membuat perencanaan dana pembelian properti dengan lebih matang.
Jadi, Siapa yang Menanggung BPHTB?
Kesimpulannya, BPHTB dalam transaksi jual beli tanah dan bangunan pada dasarnya menjadi kewajiban pembeli, karena pembeli merupakan pihak yang memperoleh hak atas properti tersebut.
Sementara itu, penjual memiliki kewajiban pajak yang berbeda, yaitu PPh atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Kalau Propers sedang mempersiapkan pembelian rumah, jangan lupa memasukkan BPHTB dan biaya transaksi lainnya ke dalam perencanaan budget. Dengan begitu, proses membeli rumah bisa dilakukan dengan lebih nyaman dan terencana.
Baca Juga: The Blizfield BSD: Rumah Siap Huni Bonus Furnitur up to Rp 400 Juta
Menariknya, Propers tidak selalu harus menanggung BPHTB sendiri. Dalam periode promosi tertentu, Sinar Mas Land menawarkan benefit Free BPHTB untuk produk properti tertentu, sehingga pembeli bisa menghemat biaya dalam proses pembelian rumah maupun properti.
Benefit tersebut dapat berbeda-beda berdasarkan proyek, produk, metode pembayaran, serta periode promo. Karena itu, Propers sebaiknya mengecek promo yang sedang berlaku sebelum menentukan pilihan properti.
Beberapa produk Sinar Mas Land juga tercatat menawarkan Free BPHTB sebagai bagian dari promo eksklusif, bersama benefit lain seperti subsidi DP, diskon, atau subsidi biaya KPR.
Tertarik membeli properti tanpa perlu khawatir dengan biaya BPHTB? Propers bisa cek berbagai pilihan rumah, apartemen, ruko, hingga kavling beserta promo yang sedang berlangsung melalui eCatalog Sinar Mas Land
Promotion
