Ditulis oleh Aurora Mutiara Santoso
SEO & Content Specialist
Membeli atau menjual tanah tidak hanya berkaitan dengan harga transaksi. Ada berbagai kewajiban perpajakan yang perlu diperhatikan, salah satunya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Salah satu pertanyaan yang sering muncul adalah, apakah jual tanah dengan harga di bawah NJOP tetap dikenakan BPHTB?
Hal ini penting dipahami Propers karena harga yang disepakati penjual dan pembeli belum tentu menjadi satu-satunya dasar yang digunakan dalam menentukan nilai untuk perhitungan BPHTB.
Lantas, bagaimana jika harga jual tanah lebih rendah daripada NJOP? Simak penjelasannya berikut.
Platform Jual Beli Properti di Jakarta, Tangerang, Cibubur, Batam, Bogor: eCatalog Sinarmas
Apa Itu NJOP?
NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak merupakan harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Apabila tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP dapat ditentukan melalui perbandingan dengan objek lain yang sejenis, nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti sesuai ketentuan perpajakan.
NJOP digunakan sebagai salah satu dasar dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
Karena itu, NJOP tidak selalu sama dengan harga pasar tanah. Harga pasar dapat dipengaruhi berbagai faktor, seperti lokasi, akses jalan, kondisi lingkungan, perkembangan kawasan, serta permintaan terhadap properti.
Cari properti di BSD dengan harga terbaik? Cek disini!
Apakah Jual Tanah di Bawah NJOP Tetap Kena BPHTB?
Ya, jual tanah di bawah NJOP tetap dapat dikenakan BPHTB.
BPHTB merupakan pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Dalam transaksi jual beli, terdapat ketentuan mengenai nilai yang digunakan sebagai dasar pengenaan BPHTB.
Untuk transaksi jual beli, NPOP pada dasarnya merupakan harga transaksi. Namun, apabila harga transaksi lebih rendah daripada NJOP yang digunakan dalam pengenaan PBB pada tahun terjadinya perolehan, maka dasar pengenaan BPHTB menggunakan NJOP PBB.
Dengan demikian, Propers tidak bisa menganggap bahwa harga jual yang lebih rendah dari NJOP otomatis membuat BPHTB menjadi lebih kecil berdasarkan harga transaksi tersebut.
Baca Juga: Apa Itu NPOPTKP dalam BPHTB? Ini Fungsi dan Cara Menghitungnya
Mengapa Harga Jual di Bawah NJOP Bisa Tetap Kena BPHTB?
BPHTB memiliki mekanisme tersendiri dalam menentukan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) yang digunakan untuk menghitung pajak.
Dalam transaksi jual beli, apabila harga transaksi lebih rendah daripada NJOP, maka NJOP dapat menjadi nilai yang digunakan sebagai dasar pengenaan BPHTB sesuai ketentuan yang berlaku.
Tujuannya adalah agar pengenaan BPHTB tidak semata-mata didasarkan pada harga transaksi yang dicantumkan oleh pihak penjual dan pembeli apabila nilainya berada di bawah NJOP.
Jadi, misalnya tanah memiliki NJOP Rp500 juta tetapi diperjualbelikan dengan harga Rp400 juta, bukan berarti BPHTB otomatis dihitung berdasarkan Rp400 juta.
Bagaimana Cara Menghitung BPHTB untuk Tanah di Bawah NJOP?
Untuk memahami mekanismenya, Propers perlu mengetahui beberapa komponen dalam perhitungan BPHTB.
1. Tentukan Nilai Perolehan Objek Pajak
NPOP merupakan nilai yang menjadi dasar dalam menentukan BPHTB.
Dalam transaksi jual beli, NPOP pada dasarnya adalah harga transaksi. Namun, apabila harga transaksi lebih rendah daripada NJOP PBB pada tahun perolehan, maka NJOP digunakan sebagai dasar pengenaan sesuai ketentuan yang berlaku.
2. Kurangi dengan NPOPTKP
Setelah menentukan NPOP, nilai tersebut dikurangi dengan NPOPTKP atau Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.
Rumusnya:
NPOPKP = NPOP – NPOPTKP
NPOPKP merupakan nilai yang menjadi dasar pengenaan BPHTB setelah dikurangi NPOPTKP.
3. Kalikan dengan Tarif BPHTB
Setelah mendapatkan NPOPKP, nilai tersebut dikalikan dengan tarif BPHTB yang berlaku di daerah terkait.
Secara umum, tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5%.
Rumus sederhananya:
BPHTB = NPOPKP × Tarif BPHTB
Propers perlu memperhatikan bahwa ketentuan teknis dan besaran NPOPTKP dapat mengikuti peraturan daerah tempat tanah atau bangunan berada.
Baca Juga: Siapa yang Menanggung BPHTB? Ini Ketentuan Pembeli dan Penjual
Contoh Jual Tanah di Bawah NJOP
Supaya lebih mudah dipahami, berikut contoh ilustrasinya.
Misalnya Propers membeli sebidang tanah dengan:
- Harga transaksi: Rp400 juta
- NJOP PBB: Rp500 juta
- NPOPTKP: Rp80 juta
- Tarif BPHTB: 5%
Karena harga transaksi Rp400 juta lebih rendah daripada NJOP Rp500 juta, maka dalam ilustrasi ini dasar pengenaan yang digunakan adalah Rp500 juta.
Selanjutnya:
NPOPKP = Rp500 juta – Rp80 juta
NPOPKP = Rp420 juta
Kemudian:
BPHTB = Rp420 juta × 5%
BPHTB = Rp21 juta
Jadi, berdasarkan ilustrasi tersebut, BPHTB yang terutang adalah Rp21 juta.
Perlu diperhatikan bahwa angka di atas hanya merupakan contoh untuk menjelaskan mekanisme perhitungan. Besaran NPOPTKP dan ketentuan BPHTB yang berlaku perlu disesuaikan dengan peraturan daerah terkait.
Apakah NJOP Selalu Menjadi Dasar BPHTB?
Tidak selalu.
Untuk transaksi jual beli, harga transaksi pada dasarnya digunakan sebagai NPOP. Namun, apabila harga transaksi lebih rendah daripada NJOP PBB pada tahun perolehan, maka NJOP digunakan sebagai dasar pengenaan BPHTB.
Artinya, Propers perlu membandingkan harga transaksi dengan NJOP sebelum menentukan nilai yang digunakan dalam perhitungan.
Hal ini juga menunjukkan bahwa NJOP dan harga pasar bukanlah hal yang sama. NJOP merupakan nilai yang ditetapkan untuk kepentingan perpajakan, sedangkan harga pasar dapat berubah mengikuti kondisi pasar properti.
Apakah Jual Tanah di Bawah NJOP Diperbolehkan?
Harga jual tanah yang berada di bawah NJOP tidak secara otomatis berarti transaksi tersebut tidak diperbolehkan.
Penjual dan pembeli dapat menyepakati harga transaksi berdasarkan kondisi dan kesepakatan para pihak. Namun, untuk keperluan perpajakan, tetap perlu memperhatikan ketentuan mengenai nilai yang digunakan sebagai dasar pengenaan pajak.
Jadi, harga jual di bawah NJOP dan dasar pengenaan BPHTB merupakan dua hal yang perlu dibedakan.
Harga transaksi bisa saja lebih rendah daripada NJOP, tetapi perhitungan BPHTB tetap mengikuti ketentuan perpajakan yang berlaku.
Apa yang Perlu Diperhatikan Saat Membeli Tanah?
Sebelum membeli tanah, ada beberapa hal yang sebaiknya diperhatikan Propers agar tidak salah memperkirakan biaya transaksi.
Cek NJOP Tanah
Mengetahui NJOP dapat membantu Propers memperkirakan dasar nilai yang digunakan dalam penghitungan pajak.
Periksa NPOPTKP
Besaran NPOPTKP dapat berbeda berdasarkan ketentuan pemerintah daerah. Karena itu, pastikan menggunakan nilai yang sesuai dengan lokasi tanah yang akan diperoleh.
Hitung BPHTB Sebelum Transaksi
Jangan hanya menghitung harga tanah. Masukkan juga BPHTB dan biaya transaksi lainnya ke dalam perencanaan anggaran.
Pastikan Dokumen Tanah Lengkap
Selain aspek perpajakan, Propers juga perlu memastikan legalitas dan dokumen tanah sebelum melakukan transaksi. Pemeriksaan sertifikat, status kepemilikan, serta dokumen pendukung lainnya penting untuk menghindari masalah di kemudian hari.
Baca Juga: Apa itu BPHTB? Objek, Tarif, Cara Hitung, Syarat Mengurusnya
Kesimpulan
Jual tanah di bawah NJOP tetap dapat dikenakan BPHTB. Dalam transaksi jual beli, harga transaksi pada dasarnya menjadi NPOP. Namun, apabila harga transaksi lebih rendah daripada NJOP PBB pada tahun terjadinya perolehan, maka NJOP dapat digunakan sebagai dasar pengenaan BPHTB sesuai ketentuan yang berlaku.
Setelah menentukan NPOP, perhitungan BPHTB dilakukan dengan mengurangi NPOPTKP terlebih dahulu untuk mendapatkan NPOPKP, kemudian mengalikannya dengan tarif BPHTB.
Karena itu, Propers yang sedang membeli tanah sebaiknya tidak hanya melihat harga jual, tetapi juga mengecek NJOP, NPOPTKP, dan ketentuan BPHTB yang berlaku di daerah tersebut. Dengan begitu, Propers bisa memperkirakan biaya transaksi secara lebih akurat sebelum membeli properti.
Bagi Propers yang tertarik dengan artikel Tips Properti lainnya, kunjungi artikel eCatalog Sinarmas Land
Promotion
