Membeli rumah bisa jadi salah satu keputusan paling besar dalam hidup Propers. Tidak hanya soal dana yang dikeluarkan, tetapi juga menyangkut perasaan dan rencana masa depan.
Namun, bagaimana jika setelah sepakat, tiba-tiba penjual memutuskan membatalkan jual beli rumah secara sepihak? Apakah itu boleh?
Yuk, kita bahas tuntas soal pembatalan jual beli rumah oleh penjual, beserta aturan jual beli rumah menurut hukum yang berlaku di Indonesia.
Platform Jual Beli Properti di Jakarta, Tangerang, Surabaya, Batam, Bogor: eCatalog Sinarmas
Aturan Hukum Jual Beli Rumah di Indonesia
Pinterest.com
Dalam dunia properti, hukum jual beli rumah diatur secara jelas dalam Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata).
Pasal tersebut menyebutkan bahwa jual beli adalah perjanjian di mana pihak penjual berjanji menyerahkan suatu barang dan pihak pembeli berjanji membayar harga yang telah disepakati.
Perjanjian jual beli rumah biasanya dituangkan dalam bentuk Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Begitu AJB ditandatangani, transaksi dianggap sah secara hukum. Artinya, kedua belah pihak baik penjual maupun pembeli wajib menaati isi perjanjian tersebut.
Nah Propers, inilah dasar utama yang menentukan apakah pembatalan jual beli rumah oleh penjual itu diperbolehkan atau tidak.
Apakah Penjual Bisa Membatalkan Jual Beli Rumah?
Secara hukum, pembatalan jual beli rumah oleh penjual tidak bisa dilakukan begitu saja. Jika sudah ada kesepakatan dan AJB telah ditandatangani, penjual tidak dapat membatalkan sepihak tanpa alasan sah.
Bila pembatalan terjadi sebelum AJB, aturan tetap berpijak pada isi perjanjian awal atau surat perjanjian jual beli (SPJB) yang telah disepakati.
Menurut aturan jual beli rumah, pembatalan hanya bisa terjadi atas dasar:
- Kesepakatan kedua belah pihak
Jika penjual dan pembeli sepakat untuk membatalkan transaksi, maka dapat dibuat akta pembatalan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
- Keadaan memaksa (force majeure)
Situasi di luar kendali yang membuat salah satu pihak tidak dapat memenuhi kewajibannya, seperti bencana alam atau perubahan peraturan pemerintah.
- Adanya wanprestasi dari pembeli
Misalnya, pembeli tidak melakukan pembayaran sesuai jadwal yang telah disepakati.
Jika tidak ada alasan di atas, lalu penjual tetap membatalkan secara sepihak, maka pembeli berhak menuntut ganti rugi, bahkan bisa membawa masalah ini ke pengadilan.
Dampak Hukum Jika Penjual Batalkan Sepihak
Jika penjual tetap memaksa membatalkan jual beli rumah tanpa dasar hukum yang kuat, maka konsekuensinya bisa cukup berat. Berdasarkan hukum jual beli rumah, pihak yang dirugikan berhak menuntut:
- Pengembalian uang muka beserta kompensasi
Jika pembeli telah membayar uang muka, maka penjual wajib mengembalikannya beserta kompensasi atas kerugian yang ditimbulkan.
- Pemenuhan perjanjian jual beli sesuai kesepakatan awal
Pembeli dapat meminta agar penjual tetap melaksanakan perjanjian sesuai kesepakatan awal.
- Ganti rugi atas kerugian materiil dan immateriil
Termasuk biaya tambahan yang dikeluarkan dan kerugian non-finansial seperti stres atau kehilangan waktu.
Menurut Pasal 1267 KUHPerdata, pihak yang wanprestasi (tidak memenuhi janji dalam perjanjian) wajib membayar ganti rugi.
Propers perlu tahu, di Indonesia kasus seperti ini cukup sering terjadi, dan umumnya pengadilan memutuskan sesuai bukti perjanjian yang ada.
Cari Rumah dengan harga terbaik? Cek disini!
Tips Menghindari Pembatalan Jual Beli Rumah
Agar Propers terhindar dari risiko pembatalan jual beli rumah oleh penjual, berikut beberapa tips yang bisa dilakukan:
1. Gunakan Perjanjian Tertulis yang Sah Sejak Awal
Sebelum transaksi resmi melalui Akta Jual Beli (AJB) di PPAT, biasanya dilakukan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) sebagai komitmen awal kedua belah pihak. Pastikan semua ketentuan penting tertulis jelas dalam PPJB, seperti:
- Harga properti yang disepakati
- Jadwal pembayaran dan tahapan
- Ketentuan serah terima rumah
- Sanksi bila salah satu pihak wanprestasi (melanggar kesepakatan)
Menurut Pasal 1320 KUHPerdata, sahnya suatu perjanjian ditentukan oleh kesepakatan para pihak, kecakapan, objek tertentu, dan sebab yang halal.
Dengan adanya PPJB yang sah, pembatalan jual beli rumah oleh penjual tanpa alasan hukum jadi sulit dilakukan.
2. Buat Perjanjian di Hadapan Notaris atau PPAT
Agar lebih kuat secara hukum, sebaiknya Propers membuat PPJB atau AJB di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris.
Akta otentik seperti ini memiliki kekuatan pembuktian di pengadilan, sesuai ketentuan Pasal 1870 KUHPerdata.
Jika terjadi pembatalan jual beli rumah oleh penjual secara sepihak, Propers memiliki bukti hukum yang kuat untuk menuntut hak melalui jalur hukum.
Hal ini juga sejalan dengan aturan jual beli rumah di Indonesia yang mewajibkan transaksi properti dilakukan lewat PPAT.
3. Gunakan Rekening Bersama (Escrow Account)
Untuk menjamin keamanan transaksi dan menghindari risiko dana ditarik sepihak, sebaiknya gunakan rekening bersama (escrow account). Mekanismenya:
- Pembeli mentransfer dana ke rekening escrow
- Dana baru dicairkan ke penjual setelah syarat-syarat dalam PPJB atau AJB terpenuhi, misalnya balik nama sertifikat selesai
Cara ini kini umum dipakai di banyak proyek properti resmi di Indonesia karena efektif meminimalkan pembatalan jual beli rumah oleh penjual tanpa dasar.
4. Periksa Legalitas Rumah Secara Menyeluruh
Sebelum melakukan pembayaran uang muka atau tanda jadi, Propers wajib mengecek:
- Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB) di Badan Pertanahan Nasional (BPN)
- Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atau PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) sesuai regulasi terbaru
- Status tanah, jangan sampai dalam sengketa, agunan bank, atau masuk zona hijau
Hal ini penting karena menurut hukum jual beli rumah di Indonesia, jual beli properti tanpa dokumen sah berisiko dibatalkan. Cek legalitas bisa dilakukan langsung di kantor BPN atau melalui PPAT yang ditunjuk.
5. Cantumkan Klausul Pembatalan dan Sanksi di PPJB
Agar lebih aman, Propers bisa meminta penambahan klausul yang mengatur:
- Alasan yang sah jika transaksi harus dibatalkan
- Sanksi berupa denda atau kompensasi jika salah satu pihak membatalkan sepihak
Langkah ini sangat dianjurkan karena aturan jual beli rumah di Indonesia memberi kebebasan kepada para pihak untuk membuat perjanjian tambahan selama tidak bertentangan dengan hukum yang berlaku (Pasal 1338 KUHPerdata).
6. Simpan Semua Bukti Transaksi
Catat dan simpan:
- Bukti transfer uang muka, cicilan, atau pelunasan
- Rekaman percakapan via email atau pesan tertulis
- Surat pernyataan atau berita acara pembayaran
Semua ini bisa dijadikan bukti jika pembatalan jual beli rumah oleh penjual terjadi dan Propers ingin membawa kasus ke ranah hukum atau menuntut ganti rugi.
Jadi Bolehkah Penjual Batalkan Jual Beli Rumah?
Singkatnya, pembatalan jual beli rumah oleh penjual hanya boleh dilakukan atas dasar kesepakatan bersama atau sebab hukum yang sah. Jika tidak, tindakan tersebut dapat dianggap wanprestasi dan memiliki konsekuensi hukum.
Oleh karena itu, penting bagi Propers memahami aturan jual beli rumah serta menyiapkan segala sesuatunya secara tertulis dan resmi agar aman.
Yuk, kunjungi website eCatalog sinarmasland untuk tau informasi lainnya seputar properti. Jangan lupa juga untuk bergabung menjadi pengguna eCatalog!
Baca juga artikel lainnya :
Promotion
